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Las tasas de interés en hipotecas estándar no se acumulan mensualmente, porque el interés en tales préstamos no se compensa en absoluto. Una hipoteca estándar cobra interés simple sobre una base mensual. Esto significa que cada mes, usted paga todos de los intereses adeudados, por lo que no hay intereses impagos a compuestos. Esto es bueno para los prestatarios, ya que significa que cada pago los acerca a ser dueños de su casa. Dicho esto, hay un tipo de hipoteca que permite la capitalización: la llamada préstamo de amortización negativa.

Cómo funciona la composición

Compounding se refiere a tomar el interés que se ha acumulado en un préstamo y añadiéndolo al saldo del préstamo, para que termines pagando intereses sobre los intereses. Por ejemplo, supongamos que pide prestado $ 100 por un año a un interés anual del 6 por ciento, compuesto mensualmente. La tasa anual del 6 por ciento se traduce en 0.5 por ciento al mes, 6 por ciento dividido por 12. Después del primer mes, se le cobrarán 50 centavos de interés: 0.5 por ciento de $ 100. Esos 50 centavos se agregan al saldo de su préstamo, por lo que son $ 100.50. El próximo mes, se le cobrarán 50.25 centavos de interés: 0.5 por ciento de $ 100.50. En otras palabras, se le está cobrando un interés sobre el interés del mes anterior. Así es como funciona la composición. Los saldos de tarjetas de crédito acumulan intereses compuestos, y el dinero que deposita en cuentas que generan intereses genera intereses compuestos. Las hipotecas estándar, sin embargo, no componen.

Hipotecas e interés simple

Determinando su pago

Los prestamistas hipotecarios utilizan una fórmula de amortización para establecer su pago mensual según tres factores:

  • La cantidad de dinero que pide prestado, el director de escuela.
  • La longitud de la plazo del préstamo, tal como 15 años o 30 años.
  • los tasa de interés en el prestamo

Cada pago mensual de su hipoteca es suficiente para cubrir todo el interés destacado, así como una porción del principal. El acto de amortizar los intereses del préstamo durante la vida de su préstamo divide el interés en cada pago principal. Como no hay intereses impagos después de cada pago mensual, no hay capitalización. Por ejemplo, supongamos que obtiene una hipoteca de $ 100,000 por 30 años a un interés anual del 6 por ciento, con un cargo del 0,5 por ciento mensual. La fórmula de amortización le daría un principio mensual más el pago de intereses de $ 599.55.

Rompiendo el pago

Cuando vence su primer pago, debe los $ 100,000 completos, por lo que se le cobrarán $ 500 de interés, o el 0.5 por ciento de $ 100,000. El resto de su primer pago, $ 99.55, se destina a reducir su capital. El saldo de su préstamo cae a $ 99,900.45. Nuevamente, no tiene intereses impagos, por lo que no hay capitalización.

Su segundo pago incluirá un interés del 0.5 por ciento en $ 99,900.45, que es de $ 499.50. El resto de su pago mensual, 100.05, se destina a reducir el capital. Con cada pago subsiguiente, la cantidad de interés que paga disminuye, mientras que la cantidad de capital que reembolsa aumenta. Esto continúa hasta el último pago, que estará compuesto por solo $ 2.98 de intereses y $ 596.57 de capital.

La única excepción

El único tipo de hipoteca que podría involucrar la capitalización es aquella que permite una amortización negativa. Esta es una hipoteca no estándar o "exótica" en la que el prestamista le permite, pero no le exige, que lo haga. pagar menos que el interés acumulado en el préstamo cada mes durante el primer año o dos del préstamo. En tales casos, la parte no pagada del interés se vuelve a agregar al saldo del préstamo, con el resultado como interés compuesto.

Cómo funcionan las hipotecas de Neg-Am

Digamos que tiene un préstamo a 30 años, $ 100,000, 6 por ciento como el que se describió anteriormente, pero su prestamista dice que puede hacer un pago mínimo de solo $ 400 por mes. Al momento de su primer pago, usted debe $ 500 en intereses. Si realiza el pago mínimo, habrá $ 100 en intereses impagos, que se acumulan, aumentando su saldo a $ 100,100. El próximo mes, debes $ 500.50 en intereses. Usted paga $ 400 nuevamente, y los $ 100.50 sobrantes van de su saldo, y así sucesivamente. En un préstamo de amortización negativa, el intereses compuestos mensualmente.

En algún momento, una hipoteca "negativa" se convierte en un préstamo de amortización total, lo que significa que sus pagos se restablecen para que cubran tanto el capital como los intereses, al igual que una hipoteca regular. Si el préstamo en el ejemplo se convirtió en amortización total después de un año, su saldo sería de aproximadamente $ 101,128. Durante los 29 años restantes del préstamo, su pago será de aproximadamente $ 614. Si la conversión se realizó después de dos años, su saldo sería de $ 102,431 y su pago sería de aproximadamente $ 630.

Choque de pago

Cuando las hipotecas neg-am se convierten en amortizaciones totales, el pago mensual generalmente aumenta sustancialmente. En el ejemplo, el aumento fue más del 50 por ciento. Parte de esto se debe a los efectos del interés compuesto, pero el factor más importante en el aumento es simplemente que el pago anterior fue artificialmente bajo, ni siquiera lo suficiente para cubrir el interés. Los especialistas en hipotecas se refieren a este aumento repentino como shock de pago, y puede desencadenar el incumplimiento si los prestatarios no tienen el dinero. Cuanto más largo sea el período negativo al inicio del préstamo y mayor sea el déficit entre el pago mensual inicial y el monto del pago que se amortiza por completo, mayor será el impacto.


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