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Aunque las leyes de bienes raíces y sucesiones varían según el estado, tiene múltiples opciones para transferir su casa a su hijo. Cada opción ofrece ventajas y desventajas, por lo que debe considerar las opciones cuidadosamente. A menos que lo haga de la manera correcta, tanto usted como su hijo podrían perder dinero o terminar debiéndole al gobierno una gran cantidad de impuestos.

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Las leyes federales y estatales de Medicaid establecen excepciones a la regla de cinco años.

Vender la casa directamente

Transfiera la propiedad de su hogar mediante la venta a su hijo por el valor total de mercado. Vender la casa por debajo de su valor de mercado podría desencadenar el impuesto federal sobre donaciones del que sería responsable. Si la financiación es un problema, puede proporcionar financiación del propietario para la venta y cobrarle a su hijo los intereses del préstamo. Puede cobrar intereses más bajos siempre y cuando cargue la tasa mínima establecida por el Servicio de Impuestos Internos. Obtenga todos los acuerdos por escrito para que ninguno de los dos tenga preguntas más adelante. Al igual que con cualquier contrato hipotecario, incluya la disposición de que si no cumple con el pago del préstamo, la casa le regresará.

Ofrecer una hipoteca asumible

Otra opción es que su hijo asuma su hipoteca si todavía debe un saldo del capital. En lugar de solicitar una nueva hipoteca, los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda o garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos ofrecen a los prestatarios la oportunidad de asumir los términos de la hipoteca existente. Su hijo todavía debe solicitar el préstamo y cumplir con los requisitos del prestamista para calificar.

Regala la casa

Regala tu hogar a tu hijo mientras estés vivo. Si bien las donaciones que caen por debajo del límite libre de impuestos de por vida de $ 5.34 millones no están sujetas al impuesto federal sobre donaciones, regalar más del monto de exclusión anual a cualquier individuo significa que tendrá que presentar una declaración de impuestos sobre donaciones. Al regalar la propiedad, la base impositiva de su hijo es el precio de compra original de la casa en lugar de su valor justo de mercado actual. Si vende la propiedad, tiene que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre la diferencia entre la base del costo de la vivienda y el precio de venta.

Establecer la propiedad de bienes de vida

Transfiera la propiedad de la casa a un patrimonio vital, en cuyo caso su hijo será el propietario de la casa cuando usted muera sin que pase por la sucesión. Como propietario de un inquilino de vida, usted mantiene un interés en la propiedad y tiene el derecho de usar y ocupar la casa durante su vida. Dado que el patrimonio vital le otorga a su hijo la copropiedad, las leyes de su estado pueden exigirle a usted y a su hijo que dividan los gastos, como los impuestos a los bienes raíces, el seguro del propietario, el mantenimiento y otros costos asociados con la propiedad de la vivienda. Una desventaja clave incluye la inelegibilidad para recibir los beneficios de Medicaid por un tiempo si necesita atención en un asilo de ancianos.

Crear un fideicomiso de vida revocable

Al crear un fideicomiso activo, usted retiene el control de su hogar durante su vida. El hogar pasa automáticamente a su hijo cuando usted muere, aunque tiene el derecho de revocar el fideicomiso en cualquier momento. Puede nombrarse a sí mismo como el fideicomisario para que pueda administrar sus activos como mejor le parezca. Al entregar su casa al fideicomiso en vida, quita su nombre de la propiedad y, por lo tanto, no tendrá que pasar por un proceso de sucesión después de su muerte.


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