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Cada vez que adquiere un activo, como un inmueble residencial, de alquiler o de inversión, tiene una base de costo asociada con la adquisición. Si compra o construye una propiedad de alquiler por $ 200,000, su costo base será de $ 200,000. Si posteriormente remodela la propiedad por $ 10,000, su nueva base será la base original de $ 200,000, más la cantidad que gasta en la conversión de la propiedad, dándole una base ajustada de $ 210,000. Del ejemplo, está claro que las adiciones o las mejoras de capital aumentan la base de una propiedad de alquiler, mientras que las pérdidas por depreciación y accidentes disminuyen su base. La base ajustada se calcula teniendo en cuenta todos los aumentos y disminuciones en la base original de la propiedad. La determinación de la base ajustada de una propiedad de alquiler es importante porque la necesitará para calcular su ganancia o pérdida en la venta, que a su vez afecta su ingreso sujeto a impuestos.

Cómo calcular la base ajustada en la venta de una propiedad de alquiler: venta

Determine la base ajustada de una propiedad para calcular la ganancia o pérdida en venta.

Paso

Determinar la base original de la propiedad de alquiler. Si compró o construyó la propiedad, la base será el precio de compra o el costo de construcción. Si adquirió la propiedad como un regalo o por herencia, su base será el valor justo de mercado en la fecha de adquisición, o la base ajustada de la propiedad en manos de la persona de quien la adquirió. Supongamos que compró la propiedad por $ 500,000; su base original en la propiedad es el precio de compra.

Paso

Determinar las adiciones o mejoras de capital hechas a la propiedad. Esto aumentará su base por la cantidad gastada en mejorar o convertir la propiedad. Supongamos que gasta $ 30,000 en actualizar el sistema de calefacción central. Teniendo en cuenta esta adición, su base ajustada ahora es de $ 530,000 ($ 500,000 original, más $ 30,000 gastados en adiciones).

Paso

Calcular el costo de vender la propiedad. Los costos de venta aumentan la base de la propiedad e incluyen todos los costos incurridos en la disposición del activo en una venta, como las comisiones y honorarios pagados a los agentes de bienes raíces, abogados y contadores, así como los gastos de publicidad y cualquier otro costo relacionado. Si su costo de venta acumulado es de $ 10,000, la base ajustada aumentará a $ 540,000 ($ 530,000 de base ajustada más el costo de venta de $ 10,000).

Paso

Calcule la depreciación acumulada en la propiedad, esto reducirá su base ajustada. Supongamos que usted tuvo la propiedad por cinco años y tomó una depreciación de $ 20,000 cada año. Su base ajustada se reducirá en $ 100,000 ($ 20,000 de depreciación por año multiplicado por cinco años). Teniendo en cuenta la depreciación acumulada de la propiedad, la base ajustada es de $ 440,000 ($ 540,000 de base ajustada anterior menos la depreciación acumulada de $ 100,000).

Paso

Determinar la depreciación acumulada en adiciones o mejoras de capital. Si depreció el sistema de calefacción central del Paso 2 por $ 1,500 cada año durante dos años, la depreciación acumulada en adiciones o mejoras de capital será de $ 3,000 ($ 1,500 de depreciación cada año multiplicada por dos años). Esto reducirá su base, dándole una base ajustada de $ 437,000 ($ 440,000 antigua base ajustada menos $ 3,000 de depreciación acumulada).

Paso

Calcular ganancia en venta de propiedad de alquiler. Si vendió la propiedad por $ 600,000, su ganancia será de $ 163,000 (la cantidad realizada de $ 600,000 menos la base ajustada de $ 437,000). Tenga en cuenta que una base ajustada más alta da una ganancia menor en la venta, lo que puede ser beneficioso para el contribuyente.


Vídeo: 42. Depreciación Método de Línea Recta y Ejemplos: ElsaMaraContable