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Las compañías de comunicaciones celulares pueden comprar servidumbres perpetuas para la ubicación de torres de radio con repetidores celulares. Dado que una servidumbre perpetua otorga a las compañías derechos de propiedad permanentes, el Servicio de Impuestos Internos trata las ventas de servidumbres perpetuas como ventas de bienes inmuebles. Para el terrateniente, este tratamiento tiene importantes beneficios fiscales.

Señal de antena

Imagen de una torre celular.

Servidumbres como Venta

Cuando vende una servidumbre que limita los derechos de propiedad del comprador a un período de tiempo fijo, el IRS trata la transacción como un contrato de arrendamiento. Los pagos de arrendamiento que reciba están sujetos a las tasas de impuestos a la renta ordinarias más altas. Sin embargo, cuando vende una servidumbre perpetua, la permanencia de los derechos del comprador en la tierra garantiza un tratamiento fiscal como una venta de propiedad en lugar de un arrendamiento. Como las ventas de propiedades están sujetas a las reglas de ganancias de capital, la venta de una servidumbre perpetua puede ahorrarle una cantidad significativa de impuesto a las ganancias como resultado de las tasas impositivas más bajas en las ganancias de capital a largo plazo.

Asignar base de propiedad

Como es el caso de la venta de cualquier activo de capital, primero debe determinar cuál es su base fiscal en el terreno en el que se vendió la servidumbre. Sin embargo, no puede utilizar la base impositiva para toda su propiedad; en su lugar, debe asignar solo esa parte del terreno que está sujeto a la servidumbre perpetua. Supongamos, por ejemplo, que adquiere 10 acres de tierra por un costo base de $ 1 millón. Si solo uno de esos acres está sujeto a la servidumbre, usted asigna el 10 por ciento ($ 100,000) de su base tributaria total al acre, ya que representa el 10 por ciento de los 10 acres.

Cálculo de la ganancia imponible

Una vez que asigne su base fiscal, calcule su ganancia de capital como el precio que obtiene por la servidumbre perpetua menos la base fiscal. Por ejemplo, si la compañía de celulares le ofrece $ 5 millones a cambio de la servidumbre perpetua, usted reportará una ganancia de capital de $ 4.9 millones. Siempre que haya sido propietario de la propiedad por más de un año al momento de vender la servidumbre, puede declarar los $ 4.9 millones como una ganancia de capital a largo plazo en el Anexo D y aprovechar las tasas impositivas más bajas. Sin embargo, si usted fue propietario de la tierra por un año o menos, debe informar la transacción como una ganancia de capital a corto plazo, que está sujeta a las tasas de impuesto a la renta ordinarias.

Aplazamiento del cambio 1031

La venta de una servidumbre perpetua le brinda la oportunidad de diferir la ganancia tributable resultante mediante la realización de una transacción de intercambio similar. El requisito fundamental de las reglas de cambio de tipo similar es que reinvierta los ingresos de la venta de la servidumbre en una propiedad similar. Sin embargo, debe identificar la propiedad similar dentro de los 45 días posteriores a la venta de la servidumbre perpetua. Además, la compra de su propiedad similar debe completarse dentro de los 180 días posteriores a la venta de la servidumbre o el plazo de presentación de su próxima declaración de impuestos, lo que ocurra primero. Si elige comprar una propiedad similar, su base en la nueva propiedad es idéntica a la base que tiene en la servidumbre. Por lo tanto, no reconoce una ganancia sujeta a impuestos hasta que venda la propiedad similar.


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